能否以共有人不知情判决合同无效
核心内容：市民林先生委托二手中介代理销售他的一套房屋，中介帮他找到买主并支付了1万元定金。可后来林先生又不想卖了，理由是妻子不知情。下面，房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。
过一轮官司，法院判决，林先生退还定金，并按合同赔偿违约金。广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，由于双方签订的《售房委托协议》中约定了违约金条款，而在林某收取1万元时将该1万元又约定为“定金”，因此，在物业代理公司主张损失赔偿时，既可以适用违约金条款，也可以适用定金条款。
起源：收了定金又反悔
市民林先生委托一家物业代理公司独家代理销售一套房屋，双方签订了《售房委托协议书》。协议约定：业主在收到售出通知后三日内协助办理过户手续;若业主违约，应承担总房款10%的违约金。协议签订当日，该房屋由客户李先生购买，双方签订了《购房认购协议书》。代理公司当日通知林先生房屋已售出，并支付定金1万元。
可收到了定金，林先生却突然转变态度，不卖了，也不按照《售房委托协议书》约定的三日内协助办理房地产过户手续。几个月后，物业代理公司以特快专递方式通知林先生前来办理过户手续，但林先生都置之不理。代理公司于是向法院起诉，请求法院判令林先生(1)双倍返还已收定金2万元;(2)赔偿佣金损失13000元;(3)承担违约金(物业代理公司自愿将违约金比例由10%降低至5%)。
答辩：代理公司未尽告知义务
林先生说，也有自己的苦恼。当时签订《售房委托协议书》时，是他签的名，但妻子并不知情。等到收到定金，敲定房子进入买卖程序时，妻子知道了，但表示不同意卖房。“我不知道如果我妻子不同意卖房子，我的房子就不能卖。物业代理公司没有告诉我，如果我房子的共有人不同意房子进行买卖，我就不能单方处理。所以这件事情上，代理公司也有责任。”林先生表示。
林先生在法院上答辩时，表示因为代理公司未尽告知义务，所以不应由他来承担责任。
判决：返还定金并赔偿违约金
经过庭审，法院经审理认为，我国不动产所有权采取登记公示制度，本案所涉房产登记在林先生个人名下，物业代理公司根据房地产权证上登记的情况与林先生签订 《售房委托协议书》并无不妥;林先生主张签订委托售房协议时其配偶不知情是不符合常理的，在签订协议后再以配偶不同意出售房屋主张协议无效的依据不足，因此，法院认定林先生与物业代理公司签订的《售房委托协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。
关于物业公司要求林某双倍返还定金和支付违约金的诉讼请求，法院支持了物业代理公司关于违约金的诉讼请求(物业代理公司自愿将违约金比例降低到总房款的5%)，不支持物业代理公司的双倍返还定金的请求，但判决林某将收取的1万元定金返还给物业代理公司。
律师：只能选择主张一款条款
广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，本案是因售房人违约而引起的一起物业代理纠纷。由于双方签订的《售房委托协议》中约定了违约金条款，而在林先生收取1万元时将该1万元又约定为“定金”，因此，在物业代理公司主张损失赔偿时，既可以适用违约金条款，也可以适用定金条款。具体如何适用，根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，选择适用哪一条款主张损失的主动权在物业代理公司，且物业代理公司不得同时主张，但物业公司可以请求林某返还已收取的1 万元定金。“换句话说，物业代理公司只能主张林先生或是赔偿双倍定金，或是按照约定的总房款的10%支付赔偿金，但不能同时进行。”
“由于双方在协议中约定的违约金数额过高，远远超过物业代理公司所受到的损失，林先生有权请求法院降低违约金数额。本案中，物业代理公司在起诉时自愿将主张的违约金数额降低了一半，法院终审认定该违约金数额符合代理公司所受实际损失，予以支持，是合法的，也是合理的。”林叔权律师说。
借鉴案例：共有权人未追认，购房合同无效
王先生与赖先生于2007年5月签订《购房合同》，购买赖先生与其女友林小姐共有的一套房屋。合同约定房屋价款为55万元，首付20万元(含定金3万元)，余额办理银行按揭。当时，赖先生声称林小姐在外地，她同意出售该房并委托他办手续。王先生基于对赖先生的信任，而没有坚持要等林小姐在合同上签名，并在合同签订当日即向赖先生支付了定金3万元。赖先生收取定金之后几天，告诉王先生说林小姐不同意卖房。此后，当王先生追问办理过户手续时，赖先生均以找不到林小姐为由搪塞。王先生将赖先生告上法庭。
法庭查明，王先生与赖先生签订购房合同时知道房屋系赖先生与林小姐共有，没有证据证明双方在签订合同时林小姐已授权给赖先生，而且，林小姐对赖先生处分房屋的行为并未追认。法院认为，双方签订的合同无效，双方明知该房屋还有另一产权人而仍然签订购房合同，均有过错。因此，法院作出判决：1、赖先生返还王先生定金3万元;2、驳回王先生要求赖先生支付5.5万元违约金的请求。
市民林先生委托二手中介代理销售他的一套房屋，中介帮他找到买主并支付了1万元定金。可后来林先生又不想卖了，理由是妻子不知情。经过一轮官司，法院判决，林先生退还定金，并按合同赔偿违约金。广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，由于双方签订的《售房委托协议》中约定了违约金条款，而在林某收取1万元时将该1万元又约定为“定金”，因此，在物业代理公司主张损失赔偿时，既可以适用违约金条款，也可以适用定金条款。
